Mi última colaboración con el diario digital ELDIAdigital.es de Castilla la Mancha. En el artículo hago referencia a las provisiones de la banca en cuanto a las adjudicaciones de inmuebles, así como el tratamiento de las mismas en la actualidad según las negociaciones más recientes.

 

 


 

 

Por F.J Llana

«Cada declaración de concurso de acreedores supone un quebradero de cabeza para bancos y cajas de ahorros, ya que el dinero que la empresa en quiebra les adeuda pasa de forma automática al cajón de morosos, obligando a provisionar contra la cuenta de resultados un 25% de su importe. Por este motivo, la banca se está viendo obligada a inyectar dinero en el sector para adquirir activos, cancelar la deuda y evitar que su morosidad se eleve. Sobre todo si la empresa con problemas está participada por ella, ya que para el resto no existe clemencia y las posibilidades de que se ejecute el préstamo son mucho mayores.


El sector de la construcción vive bajo la amenaza permanente del concurso de acreedores o antigua suspensión de pagos. No en vano, una tercera parte de las empresas concursadas durante el pasado año pertenecían a esta actividad económica. 

Una circunstancia en la que la banca tiene mucho que decir, ya que durante la época de bonanza participó activamente, bien a través de la adquisición de compañías  o bien participando en su capital, ya fuera de forma mayoritaria o con una pequeña participación. Algo que en la actual coyuntura se ha convertido en un factor determinante a la hora de que una empresa con problemas consiga o no sobrevivir.

Y si no, que se lo digan a la promotora inmobiliaria Promogedesa, que a finales del pasado año evitó la quiebra y saldó la totalidad de las deudas contraídas y la de su filial Promogedesa Villaviciosa gracias a que Banco CCM le compró activos por valor de 90 millones de euros. ¿El motivo? Que la compañía con problemas estaba participada por Plainsa, sociedad inmobiliaria de la Corporación Industrial de CCM.

Una práctica que, lejos de ser aislada, se ha convertido en algo habitual en el mundo de la banca, a la que la deriva de las empresas del ladrillo ha forzado a inyectar millonarias sumas de dinero en el sector para adquirir activos, cancelar deuda y evitar que se dispare la morosidad. 

Así, por ejemplo, Banesto echó un cable a Reyal Urbis de casi 312 millones de euros mediante la constitución de una joint venture, Banco Santander destinó sólo en el primer semestre del pasado año 1.200 millones de euros a la adquisición de inmuebles, Banco Popular y Sabadell adquirieron también activos por valor de más de trescientos millones de euros, y así un largo etcétera que afecta tanto a bancos como a cajas de ahorros, sin distinción.

Dación en pago, ya


Una condescendencia de la banca que, sin embargo, no es extensible al resto de agentes que están sufriendo la crudeza de la crisis financiera y que ven como la entidad financiera de turno les embarga sus bienes sin piedad cuando no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas o de los préstamos para otros fines firmados. 

«Es una situación completamente injusta ante la que el Gobierno debería de actuar», señalaban a EL DIA fuentes del sector de la construcción castellano-manchego. 

Desde la organización ‘Plataforma por una Vivienda Digna’ el mensaje es mucho más radical: «Hay que terminar cuanto antes con este sostenimiento del mercado inmobiliario de forma artificial y dejar que las entidades financieras que no puedan soportar la actual situación quiebren y sean adquiridas por las que sí están saneadas», afirman.  

En este sentido, Carlos Guerrero, abogado- socio responsable del área concursal, reestructuraciones y M&A de la firma MAB Legal & Corporate señala que el principal problema viene  de las grandes diferencias de valor existente entre el precio actual del bien y el realizado por la tasadora cuando se firmó el préstamo. 

“Al bajar tanto los valores actuales, las adjudicaciones se están reduciendo en la práctica. Antes también se llevaban a cabo, al pricncipio de la crisis, para ocultar pérdidas. Se adjudicaban el bien y no entraba en mora. Ahora, en cambio, la tasación no da la talla», concluye 

Carlos Guerrero, experto en área concursal

Las adjudicaciones de inmuebles de promotoras(vía dación en pago o compra directa), se han realizado desde el estallido de la crisis es decir desde 2007-2008. Los bancos, para adjudicarse inmuebles por precio de capital pendiente de hipoteca o valor de tasación si les encaja, siguen el criterio marcado por el Banco de España y por su propio calendario de provisiones.

Así, cuando un banco adquiere un inmueble, el activo entra en balance, a un precio con una tasación actual, menos los costes estimados de venta (no menos del 10 % de la tasación). Al cabo de un año la provisión es de un 10 % más, hasta un total del 20  % del valor del inmueble. Al cabo de 2 años la dotación es del 30 %. A partir de aquí, la normativa ya no concreta.

Por tanto, es en este momento dónde se quiere incrementar la provisión hasta el 50 % del valor del inmueble, es decir otro 20 % más, al cabo de 2 años, algo que quiere modificar el Gobierno.

En el caso de los concursos de acreedores, la provisión inicial que tiene que hacer la banca es del 25%, más perjudicial, y motivo por el que a veces opta por adjudicárselo antes. Además el proyecto del Gobierno obligará también a evitar adjudicaciones a valores que no se acercan a la realidad. 

Por tanto si una tasación actual se aleja mucho del pendiente de hipoteca difícilmente se adjudicará el bien el banco. Hay bancos que por prudencia contable ya hicieron una provisión importante en el activo y ahora aunque la tasación baje, aún están en condiciones de adjudicarse el bien, ya que los deberes ya los hicieron en su día y no hay problema de maquillar libros.»

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Written by carlos guerrero

1 Comment

Alan Faena

Excelente artículo, la banca está en una situación complicada, como muchos particulares, muchas empresas y otros. Ojalá todo pueda llegar a un buen acuerdo entre partes en caso de las quiebras

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