Ya en 2009, manteníamos conversaciones con letrados de grandes promotoras inmobiliarias, en las que augurábamos el desastre que ahora está ocurriendo. Las refinanciaciones y las huídas hacia adelante de promotoras y bancos que se firmaban por entonces no tenían ningún criterio económico -financiero, no se ajustaban a ningún plan de viabilidad y se firmaban única y exclusivamente para ocultar pérdidas. Ahora más de medio centenar de bancos tienen que afrontar este previsible concurso en el peor momento. No será el primero, detrás de Reyal Urbis vendrán más y más grandes.

Si estas grandes promotoras hubiesen presentado concurso de acreedores hace cuatro años, probablemente ya hubiésemos tocado fondo y podríamos vislumbrar algún atisbo de recuperación. Ahora la cadena de insolvencias que se inicia ahora minará aun más si cabe nuestra imagen de cara a los inversores privados.

¿por qué no presentaron concurso de acreedores en su día sabiendo que la insolvencia ya era actual? ¿son responsables los bancos como administradores de hecho por mantener esta ficción?


Según el diario Expansión, «La inmobiliaria Reyal Urbis, con una deuda de 3.808 millones, ha decidido recurrir al preconcurso tras no lograr un acuerdo de refinanciación con su banca acreedora. La promotora controlada por Rafael Santamaría ha recurrido al artículo de la Ley Concursal que permite a las compañías con dificultades negociar durante tres meses (prorrogables uno más) con sus acreedores sin que éstos puedan instar forzosamente un concurso.

La extensa lista de entidades financieras acreedoras se encuentra liderada por Bankia, con 470 millones, y Grupo Santander, con algo más de 500 millones, de los que 370 millones corresponderían a Santander. El tercer acreedor, Barclays, habría vendido su riesgo al fondo Appaloosa, según fuentes financieras.

De no llegar a un acuerdo con la banca, protagonizaría el segundo mayor concurso de acreedores en España, tras el de Martinsa Fadesa.

SIN CAJA

La decisión se produce ante una situación financiera insostenible. Reyal Urbis cuenta con unos fondos propios negativos de 939,64 millones y, para hacer frente a la deuda, la inmobiliaria apenas cuenta con caja ya que, según las condiciones pactadas con su banca acreedora en la última refinanciación de 2010, no puede iniciar ningún nuevo proyecto. Así, en el primer semestre de 2012, su facturación fue de apenas 51 millones de euros y el resultado neto arrojó unas pérdidas de 211 millones por las minusvalías que tienen los activos inmobiliarios.

Reyal Urbis tiene como su principal negocio la venta de vivienda y gestión de suelo y son precisamente estos segmentos los que más han frenado su actividad en la coyuntura actual. La promotora, que llegó a alcanzar una capitalización de 3.200 millones en 2007, apenas vale hoy 30,7 millones. Ayer cayó un 21,64%, hasta 0,105 euros.

Su cartera de activos está valorada en 4.477 millones de euros, según el estudio de Jones Lang LaSalle de diciembre de 2011. No obstante, al precio actual de mercado, estos inmuebles valdrían 3.459 millones, cifra con la que no se podría hacer frente a la deuda. De no ser por el Decreto Ley 10/2008, que permite no reconocer en el balance las pérdidas de los activos inmobiliarios, la compañía estaría en causa de disolución.

La empresa ha sido una de las más castigadas por el estallido de la burbuja, que coincidió con la gran operación corporativa que dio lugar a Reyal Urbis, cuya deuda millonaria arrastra desde entonces.

Desde 2006, año en el que Reyal, propiedad de Santamaría, adquirió Urbis a Banesto por 3.300 millones de euros, la compañía acumula pérdidas. En 2011, ascendieron a 374 millones y el año anterior, a más de 204 millones.

La solicitud de acogerse al preconcurso se produce tras no lograr la que sería la tercera refinanciación de la inmobiliaria desde el inicio de la crisis. Santamaría acudió la semana pasada a cinco bancos (Santander, BBVA, Popular, Unicaja y Bankia) para lograr, sin éxito, 15 millones que le darían liquidez para dos meses.

En la última refinanciación, de mayo de 2010, Reyal Urbis cedió activos a la banca por valor de 700 millones, entre los que destacaba suelo pero también la mitad de la sociedad que controla el complejo Castellana 200 de Madrid. De aquel acuerdo, Santamaría logró mantener dos de sus joyas: el centro comercial ABC Serrano de Madrid y la cadena Rafael Hoteles.

El futuro del grupo podría pasar por su liquidación ordenada, con el reparto de activos a acreedores a cambio de deuda. Reyal podría así mantener después su actividad pero con una dimensión menor y, sobre todo, más saneada.

En el primer semestre del año, la inmobiliaria registró unas pérdidas de 211 millones de euros

Con unos fondos propios negativos de 940 millones, el grupo cayó ayer un 21% en bolsa».

 

 

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Written by carlos guerrero

1 Comment

Novatio Kapital

Vaya por delante nuestra indignación por los efectos que determinadas actuaciones del sector financiero están causando en nuestra sociedad, con ciudadanos que deciden incluso terminar con su vida ante las negras perspectivas en que nos están sumiendo a todos.

En el caso del partnership entre Bancos y promotoras, todo viene muy ligado al momento concreto al que se hace referencia – año 2009 – después de una colaboración totalmente fructífera para ambas partes en que unos habían incrementado volumen de negocio y resultados a balance asumiendo cuotas desproporcionadas de riesgo-ladrillo y otros habían asumido riesgos (préstamos promotor) a veces concedidos con demasiada alegría y aquella máxima de que “se va a vender todo” ó “los precios seguirán subiendo indefinidamente».

Cuando empieza a desmoronarse el edificio construido con estos cimientos, las promotoras cuentan con muchas unidades sin vender asociadas a préstamos promotor con período de carencia próximo a vencer y a los que no pueden hacer frente. Los Bancos están inmersos en la caída del sistema, fusiones, adquisiciones, adjudicaciones entre entidades financieras y deben presentar unos números “aceptables” y “saneados” para afrontar estos procesos, sin demasiadas operaciones en mora y con un balance maquillado.

Había pues dos opciones, aflorar esta situación en que unos y otros perdían, ó bien llegar un acuerdo de refinanciación en que de forma precipitada, se cancelaban las operaciones préstamo promotor para constituir operaciones de crédito nuevas, con períodos de carencia de tres/cuatro años (de capital, e incluso de intereses) que en algunos casos llegaban incluso a financiar las cuotas (sólo de intereses) de dichos cuatro años.

Lógicamente, estas operaciones durmieron el sueño de los justos hasta ahora. Unos y otros siguieron con sus respectivos caminos hasta que ha llegado el momento de pagar. Y si la insolvencia era actual entonces, más lo es ahora. Y cuando los radiadores no funcionan, hasta que no se purgan, es imposible seguir adelante. En cuanto a la responsabilidad de entidades financieras es clara, en complicidad y connivencia con promotoras y con daños colaterales diversos.

Desgraciadamente no hemos tocado fondo y seguiremos purgando radiadores.

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