Este es mi último artículo en Diario Jurídico.

 

La tragedia griega del desahucio en España: El timo piramidal inmobiliario

La intolerable situación de las familias desahuciadas en España ya se puede considerar una tragedia “griega” con tendencia a seguir empeorando.

La devastadora noticia del suicidio de un ciudadano que iba a ser desahuciado, ha conmocionado a la opinión pública y de nuevo los bancos y los políticos se encuentran el foco de la ira de los ciudadanos.

Aunque  en esta ecuación  echo de menos a otro agente culpable de la actual situación y son todos aquellos que siguen empeñados en resucitar algo que no va a volver, la burbuja inmobiliaria.

Aquí se ha estafado sobrevalorando inmuebles y nadie dice nada. La crisis la ha provocado el mayor timo piramidal inmobiliario de la historia   y los culpables también son aquellos que aun afirman que los “pisos no van a bajar más”. Éstos que siguen exprimiendo inquilinos e hipotecados  los encontramos en la política, la banca y en la misma ciudadanía española.

En una sociedad normal, alquilar y especular con inmuebles está mal visto, se considera usura inmobiliaria y una auténtica horterada.

Resulta que el timo piramidal inmobiliario (hipotecas impagables y alquileres desproporcionados)ha sido diseñado y ejecutada por los nacidos entre en el 45 y 55. Esta generación ha estafado y esquilmado a la juventud con precios inmobiliarios obscenos, hipotecas impagables y alquileres inalcanzables.

El abuso ha llegado a cotas inaguantables y es momento de exigir una modificación de la ley hipotecaria, la enjuciamiento civil y ley  concursal con el objetivo de acabar con esta insoportable situación y ayudar a activar una economía que se encuentra en depresión.

 Las recomendaciones para modificar la actual legislación ya vienen de todos los frentes y los que voy a exponer a continuación no  puede ser acusados de ser “sospechosos”.

En primer lugar, hasta el mismísimo FMI (Fondo Monetario Internacional) considera necesario reformar el procedimiento de quiebra de las personas físicas para evitar que la mora siga incrementándose hasta niveles insostenibles, tal y como hemos venido reclamando, aquíaquí y otra vez aquí.

“El FMI aboga por la “ la puesta en práctica de programas específicos para reestructurar la deuda de los hogares que pueden suponer “beneficios significativos”, al mitigar el impacto negativo de la morosidad sobre la demanda y el precio de la vivienda, según sugiere el Fondo Monetario Internacional (FMI) en un informe en el que apunta que las consecuencias de la crisis se ven agravadas en países donde ya existía previamente un excesivo endeudamiento privado, como Islandia, Irlanda, España, Reino Unido y EEUU.”

 El informe destaca que “ los problemas inmobiliarios y la recesión tienden a ser “más severos y prolongados” en estas economías, puesto que las personas endeudadas “reaccionan más ante cambios en los ingresos y patrimonio”, reduciendo sus gastos, lo que puede originar un círculo vicioso “con efectos negativos a largo plazo sobre la economía”. Es por ello, que el FMI prefiere que las familias paguen algo, que nada.

 “El informe de la institución advierte de que “las políticas macroeconómicas tienen límites”, por lo que tras estudiar diferentes casos a lo largo de la historia concluye que las políticas públicas pueden contribuir a evitar contracciones prolongadas de la economía afrontando el problema de la excesiva deuda de los hogaresespecialmente en aquellos países que no cuentan con demasiado margen fiscal de maniobra.

 En este sentido, Daniel Leigh, uno de los autores del informe no ha dudado en calificar estos niveles de endeudamiento de “freno para el desarrollo de la economía”.

 En efecto, el freno de la economía ordinaria y el consumo es uno de los efectos del elevado endeudamiento que solo se puede mitigar mediante quitas de deuda generalizadas.

¿Cuál sería el procedimiento para reestructurar la deuda de los hogares y autónomos?

Crear un procedimiento extrajudicial previo al concurso de acreedores de persona física. En estaprimera fase, se negocia entre el deudor y los acreedores (bancos) con la mediación de un tercero (por ejemplo un Notario) con el fin de reestructurar la deuda de una familia que pueda asumir unplan de pagos razonable. Las entidades financieras deberían estar obligadas a asistir a esta primera fase.

En el caso, que no se llegue a un acuerdo, abrir la fase concursal, en la que el juez pueda imponer el acuerdo que él considere razonable, pudiendo obligar a los bancos a aceptar quitas y esperas, tal y como sucede en la mayoría de países europeos.

Si finalmente no es posible ni viable un plan de pagos, se apertura la liquidación de los bienes, pero exonerando de la totalidad de la deuda a los concursados de buena fe, (nuevo comienzo o “fresh start).

En segundo lugar,  en el excelente blog “Nada es Gratis” de Fedea, realizaró una excelente reflexión sobre el proceso concursal de las pequeñas empresas y las personas físicas en España en comparación con por ejemplo Francia, dónde se presentan cinco veces más concursos de autónomos y personas físicas que aquí.

¿Razón? Que en España no existe la figura del deudor rehabilitado y el nuevo comienzo desde cero después de la liquidación de todos los bienes.

 Una modificación de la ley favorecería el empleo, la creación de pequeñas empresas y la innovación.

 “Lo anterior indica no solo que las tasas de concursos agregadas en España son notoriamente inferiores a las tasas de concursos en otros países. Lo más singular es la bajísima frecuencia con que las empresas pequeñas acuden a los mecanismos concursales en relación con las empresas comparables de otros países europeos.

¿A qué se debe esta diferencia tan llamativa?

Para contestar a esta pregunta es importante reflexionar sobre el hecho que para las empresas mas pequeñas, incluso para las que formalmente tienen responsabilidad limitada, la separación entre los activos de la empresa y el patrimonio del propietario es imperfecta. Una de las razones es que a menudo los acreedores de una empresa exigen de los dueños garantías personales o reales (sobre activos que forman parte de su patrimonio personal).

Esto quiere decir que un procedimiento concursal para una empresa pequeña precipita también a su propietario, con muy alta probabilidad, a una situación de insolvencia.

De hecho, la decisión de las microempresas de rehuir el concurso todo lo posible es racional, dados los beneficios y costes de la decisión de solicitar la declaración del concurso. Los costes fijos de acudir a la vía concursal son altos (abultados honorarios de abogados, coste de poner la contabilidad en estado de revista, so pena de ser calificado el concurso como culpable, costes de colaborar con el juez en el proceso concursal) mientras que los beneficios para el propietario de la empresa de su concurso como persona física son casi nulos, pues mientras en la mayoría de países desarrollados existen mecanismos más o menos automáticos de extinción de deudas, el concurso personal en España no viene acompañado de ningún tipo de liberación de obligaciones, aparte de la que los acreedores se avengan a aceptar en un convenio con el deudor concursado.

Se observa aquí muy claramente la diferencia entre el resultado del concurso de una sociedad con (verdadera, no falsificada a través de garantías personales de los socios) responsabilidad limitada respecto del concurso individual. En el primer caso, una vez cerrado el concurso por liquidación de todos los activos, o por insuficiencia de los mismos, la sociedad se extingue, y los socios, en principio, pueden empezar de nuevo. Desde cero.

En el caso de la persona física, la conclusión del concurso por liquidación o por falta de bienes, deja al deudor indefinidamente sujeto a las acciones ejecutivas y los embargos que sobre sus futuros ingresos y bienes decidan intentar los acreedores. Algunos tal vez renuncien y se olviden para siempre de este pequeño empresario, pero otros mantendrán viva la amenaza potencial sobre su futuro económico. Cualquier comienzo de proyecto empresarial, a partir de aquí, arranca con saldo negativo.

En España hay cierta percepción de los inconvenientes de esta severidad con el deudor individual, pero generalmente limitada a los deudores hipotecarios que no pueden pagar el préstamo de adquisición de la vivienda

Lo anterior sugiere que estamos ante una gran oportunidad para debatir cambios legislativos que no solo podrían aliviar la situación de los hogares sobreapalancados, sino tal vez serían capaces de favorecer el empleo, la creación de pequeñas empresas y la innovación”.

 Y por último incluso Blackrock, el fondo de inversión más importante del mundo vaticinó hace un año que la ley hipotecaria acabaría ahogando a la economía ordinaria,

“1.- España está peor que otros países por no afrontar antes su problema inmobiliario.

2.-  España tiene una economía mucho más dinámica que otros países del sur de Europa. El problema principal tiene que ver con el sector inmobiliario y cómo se han concedido los préstamos. Cuando entendí cómo funcionaba el sistema hipotecario en España, donde el banco puede embargar los bienes de los morosos, comprendí que si había un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario, el consumo se congelaría automáticamente.

En EE UU la recuperación ha sido más rápida porque una familia puede tener una mala hipoteca pero no les afecta personalmente. Los prestamistas conceden dinero en función del perfil de riesgo del cliente, pero no exigen un coste adicional.”

 — Descargar La tragedia griega del desahucio en España: El timo piramidal inmobiliario como PDF —

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Written by carlos guerrero

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