Leyendo el recomendable Blog de Juan Bautista Fayos me he topado con este maravilloso Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia de Terrassa en el que de nuevo se da por saldada la deuda de un préstamo hipotecario con la adjudicación de la vivienda al banco, en este caso Unimm (Grupo BBVA).

Ya son varios los autos en los cuales los jueces consideran que con la adjudicación en subasta de la vivienda, la deuda pendiente queda extinguida. Hay que seguir oponiéndose en todas las fases de una ejecución hipotecaria, en todas ellas hay posibilidades de «tumbar» a los bancos. 

 Tal y como resume Fayos, » Esta vez el juzgado tras hacer un breve recorrido histórico sobre la figura de la adjudicación (desde el derecho romano hasta nuestros días), de diferenciarla de la dación en pago, y de explicar las posibles actitudes contrarias a la buena fe en las que puede incurrir el acreedor hipotecario durante la sustanciación del procedimiento de ejecución, termina concluyendo que con la adjudicación del bien queda saldada la deuda ya que de lo contario existiría un enriquecimiento injusto del acreedor. Puede verse un comentario sobre el mismo en  Registradores y Notarios.«


Éstos algunos de los argumentos que esgrime el citado Auto estimando la oposición contra la ejecución instada por Unnim;

1.- La literalidad de los arts. 670 y 671 LEC prevé la adjudicación de los bienes por toda la deuda, sin expresar que la opción corresponda exclusivamente al acreedor, y permitiendo considerar que en realidad corresponde al juez. Lo que le atribuye un margen de decisión de cierta discrecionalidad (que no arbitrariedad).

2.- El contexto de dichas normas no es al respecto contradictorio: prevé una capacidad de opción del acreedor, pero no permite que sus facultades de atribución de valor del bien sean exclusivas y unilaterales, pues contiene mecanismos de equilibrio y control y, en última instancia, la necesidad de que el remate o la adjudicación sean aprobadas (palabra que no puede quedar vacía de contenido) y revisadas, y en última instancia, se decida por el juez el valor por el que se extingue la responsabilidad mediante la adjudicación. Adjudicación que es un acto procesal, dictado previa ponderación de cada supuesto de hecho, y por tanto, no un acto unilateral de parte.

3.- Los antecedentes históricos y legislativos contienen una regulación garantista del deudor, cuya primera finalidad es evitar el despojo, y ello desde los orígenes del procedimiento de apremio, en el que se sitúa al acreedor ejecutante en una posición similar a la del acreedor pignoraticio, pero siempre evitando la existencia de un pacto comisorio, y a la vez, imponiendo valores mínimos de adjudicación. Nunca se ha dejado al acreedor la disposición absoluta sobre el valor de adjudicación, igual que nunca se ha impuesto una adjudicación forzosa de los bienes, obligando a éste a admitirlos en pago.

4.- La realidad social del momento actual no permite una interpretación que culpabilice del impago exclusivamente al deudor, y haga pechar al mismo con todas las consecuencias de la pérdida de valor de la finca dada en garantía, cuando tanto el exceso de valor de la misma como su pérdida actual van ligados a la evolución del mercado inmobiliario, evolución a la que no fue ajena la conducta de la entidad demandante, a quien en todo caso le era exigible conocer y prevenir mínimamente los efectos de la concesión de créditos en las condiciones en las que se hizo.

Hacemos nuestra la extensa fundamentación contenida en el auto de 10 de enero de 2012 dictado por el Juzgado de Instrucción no 3 de Torrejón de Ardoz (antiguo Juzgado de Primera Instancia e Instrucción no 5), invocado por la actora, acerca de la realidad social y económica, especificando aspectos concretos pese a su notoriedad, y la abundante producción de regulación tendente a hacer frente a lo que puede considerarse una situación de excepción, susceptible no obstante de empeoramiento.

5.- La finalidad de las normas de la ejecución forzosa es procurar la satisfacción del derecho del ejecutante, pero ello siempre con respeto de los derechos del ejecutado, y evitando a toda costa el despojo de sus bienes por un precio vil, y en último término, su destrucción económica. Tanto por razones de humanidad, como por la evidencia de que sólo si el deudor mejora económicamente el acreedor podrá ver resarcido su crédito, aun a largo plazo. La única alternativa a esta interpretación es la brutal y arcaica costumbre romana de entregar al deudor insolvente como esclavo a su acreedor, para que con su trabajo hiciera pago de lo debido (o, en caso de pluralidad de acreedores, la legendaria partes secanto del deudor, que haría innecesario lo que hoy conocemos como derecho concursal). Supuesto que no es siquiera imaginable en nuestra sociedad, y cuya proscripción en cualquiera de sus formas atenuadas es precisamente la razón de ser del derecho de ejecución.

6.- Por último, la equidad debe ponderarse buscando el equilibrio en los beneficios y los perjuicios causados a cada parte por sus respectivas conductas, cuando ambas partes han actuado con similar falta de cuidado: al menos, con escasa pericia la acreedora, y con exceso de confianza la deudora. Y es notorio que las entidades de crédito, y en particular la acreedora, han recibido apoyo de la sociedad a través del Gobierno y otras instituciones para evitar las peores consecuencias de los impagos que las afectan, mientras que los deudores hipotecarios han padecido los efectos de la conducta de la acreedora, que no ha considerado acudir a formas de exigir su derecho que hubieran permitido al deudor conservar el inmueble o, al menos, obtener de éste un importe mayor.

(…)

SEXTO.- Todo lo anterior conduce a apreciar que, siendo el valor de tasación de la finca notablemente superior desde el inicio del cumplimiento del contrato a la cantidad prestada, y a la cantidad por la que se despachó la ejecución en concepto de principal, en el presente caso la adjudicación del inmueble debió serlo por toda la deuda, por no existir justificación para que lo fuera por importe menor, en tanto que dicha cantidad cierta podía suponer un enriquecimiento sin causa del acreedor, si como ha sido el caso, se pretende continuar la ejecución contra la totalidad del patrimonio de la ejecutada después de haber obtenido del mismo un inmueble que las propias partes valoraron a efectos procesales en cantidad superior a la de la deuda.

Tal es la única solución posible en el presente momento procesal, pues así ha sido solicitado por la ejecutada, y la ejecutante (en cuyo patrimonio ingresó el bien) no ha aportado ningún elemento probatorio o indicio del valor real del inmueble, mediante nueva tasación o justificación de que éste fuera incluso inferior al 70% del de tasación, previsto por la LEC como depreciación general a falta de posturas en la subasta.

(…) Para alcanzar la presente decisión basta con la concurrencia de responsabilidades en el impago, y la imposibilidad de conocer el valor real de la finca adjudicada, debido a la conducta de la propia actora, cuando ésta misma no obstante había admitido un valor del bien superior al de la deuda, aun a efectos de subasta exclusivamente, valor que no puede ignorarse, y quedar marginado en favor de un arbitrario poder de valoración unilateral que se pretende contenido en la Ley de Enjuiciamiento, convirtiendo al ejecutante en tasador y parte, obviando las facultades que la Ley confiere al juzgador en el momento de decidir sobre la extinción de la deuda o responsabilidad discutidas, y que por este motivo se atribuye históricamente la ejecución forzosa aun tribunal de justicia, y no al propio ejecutante o a cualquier órgano administrativo.

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Written by carlos guerrero

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