Contestando al artículo de pisos.com y abc.es sobre la dación en pago retroactiva

Feb 17
foto casa I

Contestando al artículo de pisos.com y abc.es sobre la dación en pago retroactiva

Lo reconozco. No he podido reprimirme y mirar hacia otro lado. Me veo en la obligación de contestar a este artículo publicado en pisos.com y  en abc.es, con el título “10 preguntas con respuesta sobre la dación en pago retroactiva”.

Después de leer mis respuestas, que cada uno saque sus propias conclusiones. Que me disculpe el autor del artículo, así como los expertos, a los que saludo desde aquí, ya que los respeto muchísimo. Me acabo de auto invitar a dar mi opinión.

Éste es el artículo, con la opinión de los expertos y mi opinión en negrita:

 

 

 

 

 

 

 

 

¿Cuál sería el efecto sobre las entidades financieras?

Uno de los argumentos más repetidos a la hora de posicionarse en contra de la dación en pago retroactiva es que desestabilizaría por completo el sistema financiero español. José Luis Bartolomé, experto inmobiliario, no duda en calificarla como “un desastre en términos económicos y un quebranto del orden jurídico”. Igualmente, para Mario Ledesma, de Criterio Abogados, esta herramienta provocaría “un efecto rebote a nivel crediticio de incalculables consecuencias, más amplias incluso que aquellas a las que se pretende dar solución”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: El Armaguedón. Creo que si se aprueba la dación en pago retroactiva, el meteorito ruso es nada comparado con el tsunami a lo Lehman Brothers que se avecina. Yo es que ya ni duermo. Pobres bancos. Pues nada, no lo aprobamos. Dice “incalculables consecuencias”… Vamos a ver. Primero deberíamos saber qué eso de la dación en pago retroactiva. Creo que mejor lo dejamos para más adelante. En mi opinión el sistema financiero español ya está desestabilizado, de hecho está intervenido y ayudado por el contribuyente español. Y que me perdone José Luis Bartolomé, al  que respeto mucho, pero eso de quebrantar el orden jurídico… es un poco “fuerte”. Supongo que se refiere al famosillo artículo 1.911 del Código Civil. Os recuerdo que ese artículo ya ha sido neutralizado por el anterior RD del Sr. Ministro De Guindos, permitiendo la dación en pago en diferentes supuestos. Por tanto no hay quebrantamiento de ningún orden jurídico.

 

 

2. ¿Qué consecuencias habría para el contribuyente?

La primera consecuencia del desequilibrio es que las entidades financieras tendrían que volver a sanearse y necesitarían más dinero. Para Javier Flores, de la Asociación Europea de Inversores Profesionales (ASINVER), esto supondría “un nuevo agujero que tendría que pagar el contribuyente”. Hay otra voces que admiten que el banco hace un buen negocio con los adjudicados, como la Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (AUSBANC), que declara que los bancos se quedan con las viviendas “a unos precios muy razonables: entre lo que se ha pagado y lo que se obtiene por la venta, se supera con creces lo concedido”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Llevamos más de cinco años de crisis y con el sistema de no permitir reestructurar la deuda de las personas físicas y los emprendedores, hemos tenido que salvar a los bancos con dinero del contribuyente. Más dinero van a necesitar, sin o con la modificación de la ley. El contribuyente es el que sufre el desahucio, también el particular que aguanta pero se encuentra sobreendeudado y también el emprendedor que avalaba todos los créditos y se ha arruinado. Creo que las estadísticas publicadas hoy sobre la opinión del contribuyente es clara a favor de modificar la ley y otorgar una segunda oportunidad. Sólo veo que no apoyan modificarla a algunos “economistas” que jamás han emprendido un negocio y se han arruinado.

 

3. ¿Serán las hipotecas más caras?

El encarecimiento de las hipotecas es otra razón contra la dación en pago sin restricciones. La opinión de Pedro Javaloyes, de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB) es que, aunque las personas en situación de desahucio se beneficien, “sería a costa de repartir entre el resto de los futuros deudores hipotecarios el coste”. Para Javaloyes las hipotecas tendrían “mayor coste, menor capacidad de endeudamiento en relación con la tasación del inmueble y plazos de amortización más cortos”. Aunque el precio total del préstamo suba, lo que no pueden subir son las cuotas, como recuerda Pau A. Montserrat desde iAhorro.com: “lo máximo que puede pagar una familia es una mensualidad hipotecaria que no supere el 40% de sus ingresos netos”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Esto de las hipotecas más caras, es la mayor de las estupideces que se dicen últimamente. El problema no es que sean caras, señores, es que los precios de las viviendas siguen muy altos. Precios de burbuja inmobiliaria. Si el precio baja a su verdadero precio de mercado, no importa que las hipotecas sean caras. El problema de las burbuja y la ruina de España, es que las hipotecas eran “baratas” y el crédito fácil. Bueno y eso de barata es de broma, porque ¿de qué sirve una hipoteca barata, si es un Hipotecón que no pagas ni en tres vidas?

 

 

 

4. ¿Será más difícil conseguir una hipoteca?

El endurecimiento de las condiciones para la concesión de una hipoteca también está en boca de todos. Una hipoteca es un contrato bilateral, por lo que al cambiar las condiciones, la banca debe aceptarlas. En caso contrario, se la estaría otorgando la justificación para cerrar todavía más el grifo crediticio, lo que “quebraría la situación de nuevas familias que precisan, bien directamente o a través de empresas en las que trabajan, que ese crédito fluya”, admite Ledesma.

Para AUSBANC, la dación en pago en sí no genera la restricción del crédito “simplemente es un tópico de la banca para impedir su uso masivo, puesto que en otros países como EE.UU existe y el crédito hipotecario fluye normalmente”. Encontrar un punto medio entre la apertura de antaño y la inflexibilidad actual es fundamental. José Barta, consultor estratégico en temas inmobiliarios, afirma que el negocio principal de las entidades son las hipotecas y volverán a vivir de ellas “cuando superen la actual fase de no conceder un duro a nadie por estar saneándose ellas primero, salvo alguna excepción”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Estoy de acuerdo con Ausbanc y reitero lo que he contestado en la pregunta anterior. Y alguien me puede decir ¿qué es esa estupidez de abrir el grifo? ¿qué grifo? Si las familias y empresas españolas no pueden endeudarse más! Es imposible! No tienen capacidad de repago de la deuda, no hay crecimiento, son insolventes. Por favor , más deuda no. 

 

 

5. ¿Habrá más morosidad?

La cultura de pago de los españoles puede dar un giro inesperado, aunque a día de hoy “en España, no pagar la hipoteca es un estigma social”, asegura Montserrat, que añade que “la propensión a pagar de las familias españolas no tiene por qué empeorar”. Pero el fantasma del incremento de la morosidad planea sobre el sistema. Bartolomé asegura que “las pérdidas se multiplicarían por cuatro o cinco veces, y la banca debería ser recapitalizada de nuevo a riesgo de quiebra”.

Para enfrentarse a una potencial morosidad en las hipotecas nuevas, la banca tendría que analizar bien la solvencia a futuro, pero recordando que en este tipo de operaciones se asume un margen de peligro: “las entidades financieras nunca prestan para quedarse con un moroso, pero tampoco pueden permitirse el no dar préstamos con un riesgo razonable porque si no lo hacen ellas lo harán otras, y no solo no harán ese negocio, también perderán el cliente”, estima Barta.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Vamos a ver. La morosidad en España ya ha implosionado, sin ley o con ley, la morosidad de las familias y las micro pymes es imparable. No se puede devolver la deuda. Hay que realizar quitas y ampliar plazos. ¿Es tan difícil de entender? Las familias no quieren dejar de pagar su hipoteca en absoluto, pero lo que ocurre es que no reciben ningún ápice de colaboración de la banca para pactar un acuerdo razonable y además no pueden acudir a pedir auxilio judicial porque la ley no lo permite. Por poner un ejemplo, si se eliminase la cláusula suelo, muchas familias tendrían un respiro para pagar la hipoteca o incluso podrían consumir más, algo que el país necesita y que recomendó hasta el mismísimo FMI.

 

6. ¿Se devaluará la vivienda?

La pérdida de valor de los inmuebles es la consecuencia de un mercado hipotecario más rígido. “Un mercado más conservador y racional, y no lo que hemos tenido hasta ahora, en un momento como éste, acentuaría la crisis, y tendría como consecuencia una bajada del valor que afectaría a todas las viviendas del país”, admite Bartolomé. Pero esta devaluación también afectará a los precios de venta, tal y como observa Montserrat: “si las hipotecas son más caras, el precio de las casas bajará”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Que eso es bueno señores. No nos pongamos tristes porque el precio de la vivienda se derrumbe de una vez. No pasa nada si baja un 90 % algo que subió un 400 %. Es sano para el capitalismo, el del bueno, el de las empresas. Vaya… resulta que el precio de la vivienda baja rápidamente y no ha sido culpa de la dación en pago…

 

 

7. ¿Qué pasaría con las activos relacionados con las hipotecas?

Las entidades han emitido títulos respaldados por conjuntos de créditos hipotecarios para financiarse.”Buena parte de las hipotecas españolas están vendidas en el extranjero”, indica Bartolomé, subrayando su alto valor, pues “su índice de morosidad es muy bajo”. Para el portavoz de ASINVER, aceptar la dación en pago retroactiva provocaría “la pérdida de valor de numerosos activos financieros, como los colaterales de las cédulas hipotecarias”, lo que según Bartolomé convertiría las hipotecas concedidas en “papelitos subprime, generando pánico vendedor”. Con las hipotecas que se concedan a partir de la posible entrada en vigor de la medida, no habría inseguridad jurídica, según AUSBANC, dado que “el inversor en cédulas sabría la condición”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Un momento! Ahora queremos salvar a los “malditos especuladores”, jejeje. Esto es de traca. El inversor conoce el riesgo de insolvencia de su inversión. Se supone.. no? porque si no .. vaya inversor. Las familias sobre endeudadas ya están dejando de pagar la hipoteca y son familias de clase media. Se pongan como se pongan los inversores en cédulas, si la familia está en paro y no puede pagar, es lo que hay. Por tanto la vivienda es una mala inversión, para el particular en su pisito y para el inversor en cédulas también. ¿O es que quiere rentabilidad asegurada al 100 %?

 

 

8. ¿Qué leyes habría que modificar?

Muchos ciudadanos desconocen que la dación en pago existe ya. Nos podemos dirigir a los artículos 1.521 y 1.636 del Código Civil y al 155 de la Ley Concursal, y más concretamente, al 140 de la Ley Hipotecaria, una norma que para AUSBANC debería reformarse, sobre todo en lo referente a la doble tasación. La dación actual ahuyenta a los particulares porque encarece la hipoteca. Sin embargo, existe una corriente que acusa a la normativa actual de poner al acreedor muy por encima del deudor. Para restablecer el equilibrio, habría que modificar no solo la Ley Hipotecaria, sino también la de Enjuiciamiento Civil y la Concursal. Pero para esto, hay que contar con el beneplácito de las entidades.

 

Opinión Carlos Guerrero: Jajajja, dice que hay que contar con el beneplácito de las entidades para modificar una ley??? Pues ahora me entero de esto… El legislador es la banca. Pues claro que hay que modificar leyes y muchas se están modificando ya, desde que comenzó la crisis y mediante reales decretos ya se han modificado varias veces esas leyes y sin el beneplácito de la banca.

 

 

9. ¿Cómo se distinguiría entre el deudor de buena fe y la ‘picaresca’?

El gran inconveniente que plantea instaurar la entrega de la vivienda a cambio de saldar la deuda pendiente de un modo general es que no se estaría distinguiendo entre los que realmente no pueden pagar y los que, pudiendo hacerlo, prefieren librarse de la hipoteca. AUSBANC admite que para una familia, la compra de una casa es un “proyecto de vida”, por lo que si se deja de pagar “es por causas sobrevenidas, no porque la casa haya dejado de gustar”. No obstante, habría que dejar claros una serie de condiciones, que para Montserrat tendría que ser “razonables, no los del código de buenas prácticas”.

Si no se establecen unos criterios, puede darse el caso de que “ante la depreciación del valor de una vivienda por debajo del capital pendiente de la hipoteca, el titular decidiera cedérsela al banco sin más”, como apunta Javaloyes. Los mecanismos para diferenciar los diferentes tipos de deudores deben ser precisos. Si se proponen condiciones muy exclusivas, se dejaría fuera a colectivos vulnerables. Esto es algo que ya ha pasado con las medidas urgentes sobre desahucios aprobadas por el Gobierno, que “solo capacitan a unos pocos elegidos para su disfrute”, admite Ledesma, que es partidario de que la dación “debería funcionar con un mayor alcance que la haga notoria”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: En qué quedamos que sí o no a la dación?  De acuerdo con Ausbanc y Montserrat. Pero un pequeño detalle, el banco debería haber previsto que los pisos no subían hasta el infinito, se supone que son unos grandes inversores y que saben mucho de esto, no? o era imprevisble? jejej. La depreciación de una inversión es para todos, para particulares y para bancos. El que no puede pagar ya está entregándosela sin más al banco.

 

10. ¿Qué alternativas habría a la dación en pago retroactiva?

A medio camino entre lo que tenemos ahora y una solución radical, estaría la solución capaz de “reequilibrar posiciones y facilitar la salida de las familias que han actuado de buena fe del infierno que atraviesan”, según Bartolomé. De hecho, la imposición de la dación en pago con efectos retroactivos no serviría para atajar de raíz los verdaderos protagonistas de la crisis, que para Barta son “la falta de ingresos y el desarraigo social”.

  • Negociar de forma efectiva los préstamos: clásula suelo, swaps… No se está diciendo que estos conceptos, presentes en muchos contratos actuales, no sean legales, pero no se puede negar que la hipoteca establece una relación desequilibrada que, por norma general, no admite modificaciones. Flores es partidario de revisar este escenario para “mejorar la protección del ciudadano que adquiere una vivienda con garantía hipotecaria”.
  • Modificar el porcentaje de adjudicación y los intereses de demora: los privilegios de las entidades en las ejecuciones están en el ojo del huracán. Para iAhorro.com, “no es justo ni económicamente justificado que, además de que una familia no pueda optar a la dación, pierda la vivienda por el 60% de su valor, no por el 100%”. Por otro lado, los intereses de demora, que rondan el 20%, “no se aplican a las las cuotas vencidas e impagadas, sino al total de la deuda pendiente”.
  • Regular por ley la insolvencia familiar: el concurso de acreedores es un procedimiento al que se han acogido muchas empresas debido a la crisis, pero esta figura, aunque puede aplicarse a las personas físicas, no detiene la ejecución y es incluso contraproducente. Una normativa que de verdad otorgue una segunda oportunidad a las familias es la idea de la ‘Ley de Insolvencia Familiar’ de José Barta, dado que “permitiría valorar caso por caso, para que no se cuele ningún profesional del fraude, al tiempo que se buscarían soluciones que contribuyan, no solo a no deber dinero por un piso que ya no se posee, sino principalmente a superar el bache económico”.

 

Opinión de Carlos Guerrero: Vaya… pero si parece que ahora estamos todos de acuerdo… Leo que se quiere eliminar cláusula suelo, subir el mínimo de adjudicación al 100 %, suprimir los intereses de demora abusivos y crear un procedimiento especial de insolvencia de particulares.

Pues no sé si realmente se ha analizado las consecuencias de estas medidas que los expertos han planteado como la solución al problema de los desahucios. Si os fijáis, subir al 100 % el mínimo de adjudicación, suprimir intereses de demora abusivos y crear un procedimiento de insolvencia de familias otorgando una segunda oportunidad, se trata ni más ni menos de la DACIÓN EN PAGO RETROACTIVA , pero con otro nombre.

El procedimiento de liquidación de bienes de la familia de buena fe en un procedimiento de insolvencia con segunda oportunidad, significa que el banco se queda el piso y la familia comienza de nuevo. Es eso! O no lo veis? Si se crea ese procedimiento de insolvencia es para TODAS las familias sobreendeudadas y en insolvencia. Las actuales que están a punto de dejar de pagar y para los que ya fueron ejecutados y se quedaron con deudas impagables. Éstos últimos entrarían es el procedimiento de liquidación, se fiscalizaría sus situación y comenzarían de nuevo.

Y lo mismo sucede con elevar el mínimo de adjudicación al 100 % y suprimir los intereses de demora abusivos, eso conlleva de facto, la dación en pago retroactiva, ya que el bien cubriría el principal, intereses ordinarios y costas. No habría deuda.

Señores, muchas gracias. Acaban de darnos su apoyo a la mal llamada “dación en pago retroactiva”. 

¿Pero no decían que comenzaría el Armaguedón bancario español?

 

 

 

 

 

 

[audiotube url=”http://www.youtube.com/watch?v=p9KIbvT0ScM” caption=”The strokes- Barely legal”]

 

 

 

4 Comments

  1. Israel Mármol
    18th febrero 2013 at 9:56 am · Responder

    Carlos,

    Hay otra razón: la dación en pago ya opera en la práctica en España. Pero sólo para las empresas. Cuando la mora en el sector inmobiliario anda en el 44% es ridículo argumentar que el problema está en la dación en pago de las personas, que anda por el 3%. La hipoteca es lo último que se deja de pagar y por imposibilidad manifiestamente insuperable.

    ¿Cómo opera la dación en pago en la práctica? Aunque la deuda se mantenga si con la entrega de la promoción financiada no se cubre, con disolver la empresa el crédito va directamente a fallido. Es la razón por la que Jose Luis Nuñez, ya hace treinta años, constituía diez promotoras con €3,000 de capital cada una para construir 10 promociones en lugar de una sola con €30,000 de capital. Si una iba mal no hundía el beneficio de las demás.

    Conceder una segunda oportunidad a las personas no es que sea de justicia, que también, es que es lo mínimo.

  2. Alicia Aragón
    18th febrero 2013 at 12:55 pm · Responder

    Hola Carlos, ¿qué tal estás? Soy la redactora del artículo al que aportas tus comentarios. Decirte que tu punto de vista es muy interesante. Te invito a poner un comentario en el reportaje con enlace a tu blog, con el fin de enriquecerlo. Saludos!

  3. Rafael Dueñas
    18th febrero 2013 at 1:13 pm · Responder

    Creo que se busca el control judicial – fresh start, modificación de las condiciones de subasta- por miedo a la insolvencia fraudulenta. Sin control judicial hay miedo a una avalancha de entregas de vivienda y coacciones para su aceptación.

    Hay más miedo a estas insolvencias fraudulentas que humanidad frente a quien pierde su vivienda. Y debería ser al revés.

  4. carlos guerrero
    22nd febrero 2013 at 4:11 pm · Responder

    Muchas gracias a los tres por vuestras aportaciones.

    Israel, viniendo de ti, tu apoyo al fresh start, es muy valorado.

    Gracias Alicia, así lo haré, aunque he visto que hay más de 600 comentarios! enhorabuena. Para cualquier colaboración, me tienes a tu disposición.

    Hola Rafael, habrá control judicial. Felicidades por tu blog, lo sigo siempre. Saludos!

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